دار الخليج - الاثنين
15/12/2008م
قلة المعروض ترفع دعاوى
المنازعات الإيجارية في أبوظبي
أبوظبي -
خالد عبدالعزيز:
ارتفاع أسعار إيجارات العقارات في أبوظبي نتيجة الطلب المتزايد على هذه العقارات
في ظل قلة المعروض منها، أوجد أزمة اسكان طاحنة طالت الجميع، حيث إن رغبة الملاك في
زيادة القيم الإيجارية لعقاراتهم بشكل مبالغ فيه، وإصرار المستأجرين على حقهم الذي
كفله لهم القانون بزيادة 5% فقط سنوياً، أوجدا عدداً هائلاً من الشكاوى والدعاوى المنظورة
أمام لجان فض المنازعات الإيجارية.
أكد محمد راشد النعيمي، رئيس لجان فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي أن هناك عدداً
كبيراً من الدعاوى الإيجارية المنظورة أمام لجان فض المنازعات الإيجارية، حيث يبلغ
عددها حوالي 2000 دعوى إيجارية، موزعة على ست لجان، بحيث تعقد لجنة واحدة اجتماعاً
يومياً ويتم النظر خلالها فيما يتراوح بين 35 و40 دعوى، وبذلك يصل عدد الدعاوى الإيجارية
التي تنظرها اللجان الست شهرياً إلى حوالي 900 دعوى.
وأشار إلى أن النسبة الكبيرة من مقدمي الدعاوى من المؤجرين، حيث بلغت نسبتهم حوالي
70% من إجمالي عدد المتقدمين بالدعاوى.
ويركز أغلب هذه الدعاوى على محاولات ملاك العقارات فرض نسب زيادة مرتفعة على الإيجارات
إما بدعوى ارتفاع الأسعار في المنطقة، أو بدعوى إجراء أعمال الصيانة بالعين المؤجرة،
وكذلك أيضاً على قضايا الاخلاء التي يطالب بها المؤجرون سواء للهدم أو لعدم سداد المستأجر
للقيمة الإيجارية أو بغرض استخدام العقار بشكل شخصي.
وحول معاناة المستأجرين، وخاصة مستأجري المحال التجارية، وعجزهم عن تجديد الرخص التجارية
لمحالهم، وذلك نظراً لرفض المالك تجديد عقد الايجار، الذي هو شرط أساسي لتجديد الرخص
التجارية، ناهيك عما يسببه ذلك من خسارة كبيرة لهم نتيجة الغرامات التي تتراكم بسبب
تأخرهم عن تجديد رخصهم التجارية، أشار النعيمي إلى أنه في هذه الحالة تقوم اللجنة بتسلم
القيمة الإيجارية من المستأجر، وذلك بعد التحقق من شخصية المودع، وأنه هو المستأجر
الفعلي للعقار، حيث تقوم بإعطائه ايصالاً مختوماً وموثقاً من اللجنة، يقوم مقام العقد،
ويستطيع المستأجر من خلاله إنهاء الإجراءات كافة في الدوائر الحكومية.
وذكر النعيمي أن المدة التي تستغرقها اللجان للفصل في الدعوى المقدمة، لا تتجاوز خمسة
شهور كحد أقصى، وهناك العديد من القضايا يتم الفصل فيها خلال شهر واحد، وذلك نظراً
لطبيعة الدعوى الإيجارية، وأيضاً طبيعة المدعين أنفسهم، مشيراً إلى أن لجان فض المنازعات
الإيجارية تم انشاؤها بالأساس لسرعة الفصل في الدعاوى الإيجارية، ولوضع حد للمنازعات
الإيجارية المتزايدة بشكل كبير.
وأضاف أن نسبة الدعاوى المقدمة إلى لجان فض المنازعات الإيجارية من مستأجري الشقق السكنية
ومؤجريها، أكبر من نسبة دعاوى مستأجري وملاك المحال التجارية، مشيراً إلى أنه لا توجد
منطقة بعينها تزداد فيها نسبة الدعاوى الإيجارية، حيث تأتي الدعاوى من كل المناطق في
الإمارة.
تزايد الدعاوى
ومن جانبه أكد محمد رأفت، مستشار قانوني أن هناك تزايداً مستمراً في أعداد المتقدمين
بدعاوى ايجارية إلى لجان فض المنازعات الإيجارية، وتكون أغلبية المتقدمين بهذه الدعاوى
من المؤجرين، مطالبين في أغلب الأحيان بإخلاء العقار، وذلك على سند من القول إن العقار
يحتاج إلى الهدم، أو مطالبين باستخدام العقار لغرض شخصي، علماً بأن الغرض هو الاستفادة
من ارتفاع أسعار الإيجارات، خلال الفترة الماضية، وزيادة القيمة الإيجارية للعقار بما
نسبته 50% على الأقل على ما كانت عليه سابقاً، وذلك على الرغم من أن القانون رقم “20”
لسنة 2006م المنظم للإيجارات في أبوظبي حدد الزيادة السنوية للقيمة الإيجارية بنسبة
5% فقط.
وأضاف أن هناك بعض الممارسات والأساليب غير القانونية، يقوم بها أصحاب العقارات مثل
قطع الكهرباء عن المنزل، لاجبار المستأجرين على الإخلاء، أو زيادة القيمة الإيجارية
بما لا يتناسب مع دخول الأفراد بشكل عام.
وقال أحمد حسين، مستأجر لغرفة يقيم فيها مع زوجته بقيمة 14 ألف درهم منذ عام: فوجئت
بطلب المؤجر زيادة القيمة الإيجارية إلى نحو 25 ألف درهم، أي بزيادة نحو 11 ألف درهم،
وهو ما لا يستطيع دفعه، بالإضافة إلى أن البناية لم تشهد أي أعمال صيانة تستوجب رفع
القيمة الإيجارية، ولذلك لجأ إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية للمطالبة بحقه في عدم
زيادة القيمة الإيجارية، إلا في الحدود التي حددها القانون، ولوضع حد للخلاف بينه وبين
مالك العقار.
وأرجع مصطفى حسين، محام، السبب في زيادة عدد القضايا المنظورة أمام لجان فض المنازعات
الإيجارية إلى ارتفاع أسعار الإيجارات نتيجة قلة المعروض من العقارات، في ظل الطلب
المتزايد عليها، ولذلك يلجأ ملاك العقارات إلى بعض الأساليب لرفع القيمة الإيجارية
للعقار بنسبة مبالغ فيها للاستفادة من ارتفاع أسعار الإيجارات، وهذا ما يوافق عليه
المستأجرون وذلك بموجب الحق الذي كفله لهم القانون المنظم للإيجارات في إمارة أبوظبي،
الذي حدد نسبة الزيادة ب 5% فقط سنوياً.
وأضاف أن مطالبات أصحاب العقارات برفع القيمة الإيجارية غير مبررة لأن معظم البنايات
المستأجرة قديمة، وليس من حق صاحب العقار، المطالبة بقيمة الإيجار على واقع السوق الحالي
في ظل ارتفاع أسعار مواد البناء في الوقت الراهن.
وقال حسن حمدي، محام: إن زيادة المنازعات الإيجارية في الفترة الماضية، جاءت نتيجة
عدم التزام الطرفين ببنود العقد الموقع بينهما، حيث يغالي بعض الملاك في رفع القيمة
الإيجارية، ومن جانب آخر يقوم بعض المستأجرين بتأجير الشقق من الباطن، حيث يقوم المستأجر
الأصلي بالتعاقد مع شخص آخر على جزء من العقار، مقابل مبلغ من المال، وذلك مخالف للمادة
“23” من قانون الإيجارات الذي أعطى الحق للمالك في طرد المستأجر من العقار إذا ما ارتكب
مثل هذه المخالفة.
وأشار إلى ضرورة وضع تشريع جديد يحد من سطوة الملاك على المستأجرين من خلال تحديد مدة
أطول للعلاقة الإيجارية بين الطرفين، كأن تكون من خمس إلى عشر سنوات بواقع زيادة سنوية
تبلغ نحو 3% كحد أدنى وهذا سيساعد بشكل كبير على استقرار طرفي العلاقة الإيجارية على
امتداد فترة التعاقد، مما يقلص بدوره من المنازعات الإيجارية المتزايدة بشكل مطرد.
وقال سعيد محمد: إنني مستأجر شقة من غرفتين تصل قيمتها الإيجارية سنوياً إلى نحو أربعين
ألف درهم، ويرفض مالك العقار تسلم قيمة الإيجار، مطالباً بزيادة الإيجار إلى نحو 120
ألف درهم سنوياً، أي بنسبة زيادة تصل إلى نحو 300%، أو اخلاء العقار. ولما رفض المستأجر
الإذعان لمطالبه، قام ببعض الممارسات غير اللائقة وغير القانونية مثل قطع الكهرباء
أو بعض الخدمات الأخرى عن العقار لإجبار هذا المستأجر على الاخلاء، مما اضطره للجوء
إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية لتسوية النزاع بينهما.
قرار في شأن تشكيل لجنة فض المنازعات الإيجارية
قرار في شأن تشكيل لجنة دائمة لفض المنازعات بين المواطنين
قرار في شأن ندب قاضيين لرئاسة لجنتي فض المنازعات الإيجارية والتظلمات بإمارة الشارقة
قرار بندب قاضٍ بمحكمة استئناف عجمان لرئاسة لجنة فض المنازعات الإيجارية بإمارة أم
القيوين
قرار بشأن لجنة فض المنازعات الإيجارية ولجنة الاستئناف والإجراءات الواجب اتباعها
أمام هذه اللجان
تعليمات بشأن تنفيذ الأحكام والقرارات الصادرة عن لجنة فض المنازعات بين المالكين والمستأجرين
في إمارة دبي
محمد بن زايد يصدر قراراً بشأن لجنتي فض المنازعات الإيجارية والاستئناف