دار الخليج - السبت  2007, 05, 26

قانون إيجارات رأس الخيمة يحمي السكان من طمع بعض الملاك

- رأس الخيمة - عدنان عكاشة:
شهدت المنازعات الإيجارية وسوق العقارات في رأس الخيمة عقب انشاء اللجنة القضائية لفض المنازعات الايجارية تنظيم لافت للعلاقة والمعاملات التي تربط المؤجرين والملاك من جهة والمستأجرين لمختلف أصناف الوحدات السكنية من جهة اخرى.
وبحسب المراقبين فإن جدية عمل اللجنة وفق قانون الإيجارات الذي صدر مؤخرا قاد في المحصلة إلى انخفاض حاد وملموس من معدل شكاوى الأهالي والملاك من تجاوزات ومخالفات الطرفين لاسيما شكوى المستأجرين من غلاء الإيجارات وارتفاع قيمتها.
المستشار حمدي الشيمي رئيس اللجنة القضائية لفض المنازعات الايجارية أكد أن اللجنة القضائية لفض المنازعات الإيجارية في رأس الخيمة تلقت على مدار المرحلة الماضية كما كبيرا من الشكاوى وتوقع ازديادا ملموسا في عددها خلال المرحلة المقبلة.
وقال، تلقت اللجنة خلال المرحلة الماضية كما كبيرا من الاستفسارات من قبل المستأجرين والملاك ما يعكس حجم الاهتمام بعمل اللجنة ومحاور قضايا المنازعات الإيجارية وأهمية دورها إلى جانب حالة الالتباس بخصوص القانون الجديد وغموض بعض البنود في الوعي والإدراك الشعبي.
وشدد رئيس لجنة فض المنازعات القضائية في الإمارة على أن سلطة القانون لن تستثني أي طرف حيث ستطبق بنود القانون على جميع الأطراف والملاك والمستأجرين دون استثناء لترسيخ العدالة، داعيا الأهالي لعدم الرضوخ لبعض الأساليب الملتوية التي يلجأ إليها بعض الملاك وأصحاب المكاتب العقارية لثنيهم عن تقديم الشكاوى ورفع القضايا إلى اللجنة، مؤكدا على أهمية اللجوء إلى اللجنة لينال كل طرف حقه كاملا في حال وقوع النزاع واستعصائه على الحل. ولفت إلى أن بنود القانون التي ينبغي على كافة الأطراف ذات الصلة مراعاتها ضرورة إخطار المستأجر بزيادة قيمة الإيجار قبل شهرين على الأقل من نهاية العقد المبرم بين الطرفين، كما ينص القانون، على ألا تتم الزيادة أصلا إلا بعد مضي سنة كاملة على تاريخ انتهاء العقد حيث يمنح القانون “سنة سماح” في هذا الإطار إلى جانب الإخطار بإخلاء المسكن في حالة استيفاء الشروط القانونية لعملية الإخلاء أصلا قبل 3 أشهر.
وأوضح أن القانون لم يقيد اللجنة بأي قيود سوى اعتبارات العدالة، حيث تم تشكيل اللجنة القضائية لفض المنازعات الإيجارية في رأس الخيمة من قاضي استئناف إلى جانب عدد من رجال الأعمال من ملاك العقارات باعتبار الطرف الأول ممثل العدالة والثاني صاحب الخبرة والقدرة على التقدير في قيمة الإيجارات وأوضاع السوق العقاري في الإمارة، إلا أن ضم اللجنة عددا من ملاك العقارات أثار تساؤلات بعض الأهالي والمراقبين انطلاقا من قاعدة “أنت الخصم والحكم”، إلا أن اللجنة تقوم بتنحية أي عضو من أعضاء اللجنة في الدعاوى التي يكون فيها هذا العضو خصما للطرف الآخر.
وأكد أن عمل اللجنة يهدف إلى التصدي لبعض مظاهر المغالاة في قيمة الإيجارات ومنع حدوث أي تضخم في الاقتصاد الوطني ما ينعكس سلبيا على استقرار العلاقة بين كافة الأطراف وتواصل سير عملية الإنتاج.
ولفت إلى أن نظام عمل اللجنة يقضي بسرعة البت في القضايا المقدمة إليها خلال فترة لا تتعدى الأسبوع الواحد، فيما أرجع التأخير وحجز أول دفعة من القضايا التي تنظرها اللجنة في بداية عملها إلى حداثة تشكيلها، حتى تمكنت من إرساء العدالة والقواعد القانونية وتفسيرها مشيرا إلى أن قرارات اللجنة غير قابلة للطعن.
وذكر أن أحكام لجنة المنازعات الإيجارية في رأس الخيمة تصدر بأغلبية آراء الأعضاء ويحكم برأي الجانب الذي يضم رئيس اللجنة في حال التساوي بين الأعضاء داعيا الأهالي إلى الاطلاع على نص القانون الكامل الموجود في مقر دائرة بلدية رأس الخيمة حيث تتخذ اللجنة البلدية مقرا لها. وأوضح أن تطبيق قرارات وأحكام اللجنة يتم بالقوة الجبرية في حال رفض أي طرف الإذعان له حيث يأخذ الطرف الصادر الحكم لصالحه صورة من الحكم ويتوجه إلى قاضي التنفيذ في محكمة رأس الخيمة ويطلب تنفيذ الحكم موضحا أن الطرف الخاسر يتحمل نفقات رسوم رفع الحكم وتصديق العقد البالغة 1300 درهم.
وعلى صعيد متصل كشفت اللجنة القضائية لفض المنازعات الإيجارية في رأس الخيمة تنامي مساعي ومحاولات أصحاب العقارات والمؤجرين لإخلاء المستأجرين عبر الالتفاف على القانون بالتحايل بهدف تأجير الوحدات السكنية لمستأجرين جدد بقيمة أعلى تصل أحيانا إلى الضعف، في حين يحظر قانون الإيجارات زيادة قيمة الإيجار على المستأجر نفسه بعد تجديد العقد خلال السنة الأولى من أول عملية تجديد حيث يعتبرها القانون “سنة سماح” لا يحق للمؤجر والمالك خلالها رفع الإيجار ويتيح في المقابل رفعه خلال الأعوام التالية بواقع 15% من قيمة الإيجار.
وعلى الرغم من ان اللجنة رفضت طلبات بعض المؤجرين في رفع قيمة الشقق التي يملكونها على المستأجرين، فإنها قررت إخلاء عدد من المستأجرين من الوحدات السكنية التي يشغلونها لثبوت قيام هؤلاء المستأجرين بتأجير العين المؤجرة لهما لأطراف أخرى من الباطن دون علم المالك أو المؤجر أو أخذ إذنه، في حين يعود إخلاء بعض الحالات إلى انتهاء العقد وانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة غصبا دون إبرام عقد ومن غير دفع المستحقات الإيجارية المستحقة للمالك ورغم إخطار المستأجر نفسه مسبقا.
وأكد المستشار الشيمي أن إقامة الدعاوى والنظر فيها لا يستدعي وجود محام نظراً لعدم الحاجة لأي فقه قانوني لدى صاحب الدعوى وهو ما يندرج في إطار حرص اللجنة على التسهيل على أصحاب الدعاوى وتخفيف الأعباء المالية، فضلا عن نظرها في الشكاوى المقدمة اليها خلال أسبوع واحد في حين يتم الفصل فيها ويصدر الحكم في اليوم ذاته ويجري تسليم الطرف الذي صدر الحكم لمصلحته نسخة من الحكم في اليوم التالي وهي أسرع مدة متاحة يتم الفصل فيها في مثل تلك القضايا.
وضمن أبرز ما عكسته اللجنة على الصعيد الاجتماعي نجاحها في إنقاذ 4 أسر من جنسيات مختلفة من الإخلاء القسري من مساكنها في عدد من المناطق والأحياء حيث تمكنت من التوفيق بين المؤجرين وملاك العقارات من جهة والمستأجرين من جهة أخرى.
ونوه الدكتور السفاريني إلى أن أبرز حصيلة عمل اللجنة ونتائج صدور القانون هي وقف الارتفاع العشوائي لقيمة الإيجارات في الإمارة خلال المرحلة الماضية في ظل تذرع المؤجرين والملاك وسعيهم لاستغلال الطفرة التنموية والنهضة العمرانية التي تعيشها الإمارة.
وأضاف أن القانون الذي جاء في إطار توجيهات سمو الشيخ سعود بن صقر القاسمي ولي عهد ونائب حاكم رأس الخيمة، نجح في حماية المستأجرين والأسر، ممن لم تشهد دخولهم ورواتبهم زيادات موازية للغلاء وارتفاع الأسعار والإيجارات.
واعتبر جهاد قزمار المستشار القانوني لحكومة رأس الخيمة أن أبرز آثار عمل اللجنة القضائية لفض المنازعات الإيجارية في رأس الخيمة سرعة البت في قضايا ودعاوى المنازعات الإيجارية وحماية المستأجرين من الارتفاع غير المحدود لتلك الإيجارات في مرحلة سابقة لكن أبرزها توفير بيئة من الاستقرار الاجتماعي والنفسي للأسر ذات الدخل المحدود وهو ما كان مصدر معاناة حادة لشرائح واسعة في المجتمع المحلي.

قانون في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين
قرار في شأن تشكيل لجنة فض المنازعات الإيجارية
قرار في شأن تشكيل لجنة دائمة لفض المنازعات بين المواطنين
قرار في شأن ندب قاضيين لرئاسة لجنتي فض المنازعات الإيجارية والتظلمات بإمارة الشارقة
قرار بندب قاضٍ بمحكمة استئناف عجمان لرئاسة لجنة فض المنازعات الإيجارية بإمارة أم القيوين
قرار بشأن لجنة فض المنازعات الإيجارية ولجنة الاستئناف والإجراءات الواجب اتباعها أمام هذه اللجان
أمر محلي بتعديل الأمر المحلي بشأن رسوم لجنة الإيجارات في إمارة دبي
تعليمات بشأن تنفيذ الأحكام والقرارات الصادرة عن لجنة فض المنازعات بين المالكين والمستأجرين في إمارة دبي