دار الخليج - 2007-05-12
البعض
باعها صورياً أكثر من مرة وعاد ليطالب بها
التشريع يحل إشكاليات التصرف بالأراضي المنحة
داخل أروقة المحاكم وأمام
منصات القضاء وفي مجالس الكثير من أُسر المواطنين، برزت مشكلة أصبحت تتربع على رأس
المشاكل التي تعترض حياة الموطنين، سببها وجود ثغرة قانونية في القانون الذي ينظم عملية
منح الأراضي، فكثير من المواطنين الذين حصلوا على تلك الأراضي، كانوا في الأساس بحاجة
إلى مال، فقاموا ببيعها.
ولما كان تصرف بعض هؤلاء (الذين يبيعون الاراضي) يتنافى مع القصد والغاية من المنحة،
والتي تمثل مكرمة من المانح لمساعدة المواطنين في تملك منازل ورفع مستوى معيشتهم لتحقيق
العدالة بين مواطني الدولة كان طبيعياً صدور تعليمات صاحب السمو حاكم دبي بتاريخ 20
سبتمبر/ايلول 1994 والتي بموجبها أصبح أي تصرف في الأراضي الممنوحة للمواطنين من دون
إذن خاص من الحاكم، يعتبر تصرفاً باطلاً بطلاناً مطلقاً، أي يصبح عقد البيع غير المسجل
لدى دائرة الأراضي والأملاك غير منتج لآثار البيع ولا يمكن حتى استخدامه لترتيب تلك
الآثار، ولا شك أن صدور هذه التعليمات كانت مهمة للغاية لوضع حد لتصرف الممنوح لهم
في أراضي المنحة وحتى تتحقق الغاية من المنحة ولا تنقلب إلى وسيلة للثراء.
المستشار حسين شبانة: الحل يكمن في خطوتين تضمنان المحافظة على الهدف منها
لكن رغم صدور هذه التعليمات، فإنها لم تحلْ دون استمرار بعض الممنوح لهم الأراضي
من التصرف فيها بموجب عقود بيع عرفية (غير مسجلة) وقبض ثمن البيع، كما أن هذه التعليمات
لم تمنع أصحاب الإمكانات المادية من شراء تلك الأراضي لسد حاجتهم لمسكن مناسب بسعر
معتدل، رغم أن هذه التصرفات تحفها المخاطر، مستندين في ذلك إلى ضمائر البائعين وحسن
النوايا وإلى عدم ادراك العامة، سواء مشترين أو بائعين للعواقب القانونية لتصرفهم.
وبموجب هذه العقود تنتقل حيازة الأرض للمشتري، والذي يقوم بالبناء والتشييد عليها وإدخال
المرافق العامة من كهرباء ومياه واتصالات وتستقر حياته لسنوات طويلة، معتقداً
بحسن نية أنه اصبح مالكاً للأرض وما عليها، وأنه أصبح له بيت خاص آمن ولأسرته
من بعده.
بيد المفاجأة التي تلف هذا الامر، قيام بعض أصحاب الأراضي أو ورثتهم بعد وفاتهم أو
من طرف ثالث أصبح مالكاً بموجب عقد مسجل برفع دعوى أمام القضاء، يطالب فيها بإخلاء
العقار وتسليمه له. وهنا ماذا سيكون حكم القضاء بالنسبة لهذا المشتري الذي دفع المال
مقابل الأرض وتكبد نفقات في سبيل تعميره لها، وما موقف البائع أو ورثته، وما مصير المشتري
وأسرته؟
في هذا الاتجاه يؤكد المستشار القانوني في مكتب حبيب الملا ومشاركوه حسين شبانة أن
خيوط هذه المشكلة متشابكة ومتداخلة لكثرة الاطراف فيها، وتقاطع المصالح، ويحتاج الفصل
فيها إلى كثير من الحكمة والمهارة والتمسك بمبادئ العدالة والانصاف التي كانت هي الباعث
للمنحة وكانت العدالة أيضا هي المصدر والسبب في اصدار التعليمات المذكورة أعلاه.
ووقد يكون هناك طرف ثالث، مشتر ثان من البائع أو ورثته واستطاع بطريقة أو بأخرى تسجيل
عقد البيع، وهذا المشتري قد يكون مشترياً حقيقياً وهو أمر نادر وقد يكون
صورياً وهو الفرض الغالب ويعمل لمصلحة البائع أو ورثته، لأنه بالضرورة
يعلم أن هناك مشترياً أول حائزاً للعقار، فقيامه بالشراء رغم أن العقار في حيازة شخص
آخر ولن يكون بامكانه استلام العقار الا بعد سنوات من التقاضي.
ورجوعاً إلى تساؤلنا السابق، عن حكم القضاء في مثل هذه المنازعات، فإن أحكام القضاء
ضد المشتري الأول ولمصلحة البائع أو ورثته أو الطرف الثالث (المشتري الثاني بعقد مسجل).
حيث يقضى القضاء ببطلان البيع والتزام المشترى باخلاء الارض وتسليمها للمدعي، مع الزام
البائع برد الثمن الذي أستلمه للمشتري، بالاضافة الى قيمة ما أنفقه على المنافع الضرورية.
ولا شك أن هذا القضاء صحيح وسليم تماماً من الناحية القانونية البحتة حيث لا يمكنه
الاتجاه إلى وجهة أخرى في ظل عدم وجود نصوص قانونية يستند إليها.
إلا أن هذا القضاء الصحيح والسليم تماماً من الناحية القانونية يصطدم بشدة دون قصد
مع مصالح المشتري خاصة المشتري قبل 20/9/1994 تاريخ تعليمات سمو حاكم دبي
والذي ولا شك هو حسن النية حيث سدد مبالغ للبائع وتكبد نفقات باهظة في البناء وعاش
سنوات طويلة مع أسرته وأصبح هذا البيت يمثل له قيمة كبيرة ومكانة مهمة ويكفي أنه سيتخلى
عن بيته ويضطر للبحث عن بيت آخر أقل بكثير عن الذي تركه لأن المبالغ التي سيستردها
انخفضت قيمتها كثيراُ عن وقت الشراء. في المقابل نجد أن البائع أو ورثته في حقيقة
الواقع قد حققوا الثراء والأرباح بسوء نيتهم ونقضهم للعقد حيث سيستفيد البائع
أو ورثته بالطفرة في أسعار العقارات ويحققون أرباحاً طائلة عند إعادة البيع حيث
يحق للورثة البيع من دون اذن بمجرد الحصول على سند ملكية بأسمائهم أو الاستثمار.
ويرى المستشار شبانة ان الوضع الحالي في واقع الامر، بسبب سوء استخدام الممنوح لهم
الأراضي المنحة وعدم تقديرهم لحكمة المنحة وابعادها ومدى أهميتها في تقريب المستوى
المعيشى بين المواطنين، أدى الى إهدار الحقوق، وهو ما يعد مخالفة صارخة لأوامر الله.
وفي ذات الوقت، فقد أدى الى وأد الشفافية والمصداقية ومبدأ الوفاء بالعقود، فكيف لبائع
أو ورثته بعد أن يبيع عقاره ويقبض الثمن، يقوم برفع دعوى للمطالبة بإخلاء العقار وتسليمه
له، بل إن هناك ورثة أقاموا دعوى بطلب إخلاء العقار رغم أن منهم من كان شاهداً على
عقد البيع بين مورثه والمشتري، بل وهناك من باع عقاره لأكثر من مشتر.
ويقدم المستشار شبانة حلا لهذه القضية قال إن الغاية من المنحة والحكمة من صدور تعليمات
صاحب السمو حاكم دبى في 20/9/1994 يقتضيان التدخل لاعادة الامور لنصابها والاخلاق الحميدة
الى عهدها والكلمة الى شرفها والعقد الى لزومه. ولاشك ان ذلك لن يكون الا بتدخل تشريعي.
والحل يكون بموجب إجراءين يتم اتخاذهما في وقت واحد:
الإجراء الأول، يتمثل في مواجهة سلوك وتصرفات الممنوح لهم، بإدخال اضافة الى التعليمات
جزاء على كل من يخالف التعليمات، يتمثل في البطلان المطلق للتصرف مع إلغاء المنحة وسحب
الملكية من الممنوح له بقوة القانون وبصورة تلقائية دون حاجة لحكم، أي أن الممنوح له
أو ورثته لن يكون بإمكانهم الاستفادة والتحايل ببيع العقار. لأن وقتها ستكون المنحة
كأن لم تكن وتسترد الجهة المانحة قطعة الأرض وسيكون هو ملزماً برد الثمن للمشتري، استناداً
لضمان الاستحقاق.
وبمعنى آخر فإن ملكية الممنوح له لقطعة الارض تكون معلقة على شرط فاسخ وهو عدم التصرف
فيها الا بإذن المانح. هذا بالاضافة الى أنه لن يكون هناك طلب على مثل هذه العقارات،
لأن ملكيتها مهددة في أي وقت وبمجرد علم الجهة المانحة بأمر التصرف، وهو ما سيصرف المشترين
عنها، فضلاً عن أن البيع نفسه نشأ منعدماً لبطلانه بطلاناً مطلقاً لعدم ملكية البائع
للمبيع. وبذلك نمنع التصرف في مثل هذه العقارات بالنسبة للمستقبل، ويكون هناك جزاء
يوقع على الممنوح له، بدلاً من استفادتهم كما في الوضع الحالي.
الإجراء الثاني، يتمثل في عمل تسوية الأوضاع الحالية وذلك بفتح باب تسجيل عقود البيع
العرفية وتعديل الأوضاع وذلك خلال مهلة زمنية محددة، بحيث يقوم كل مشتر بعقد عرفي بتقديم
طلب بتسجيل العقار وذلك بعد سداد رسوم التسجيل وأية رسوم أخرى تراها الجهة المانحة.
قانون في شأن تسجيل الأراضي
قانون بشأن رسوم تسجيل الأراضي
قانون بتعديل بعض أحكام القانون في شأن تسجيل الأراضي
مرسوم أميري بشأن تسجيل الأراضي